姚雯/漫画
“拿回拍卖款，我终于可以安心地用这笔钱做其他事情了……”7月4日，一起民事执行监督案件的当事人黄某某给江苏省镇江市丝袜小说 民事检察部检察官打来致谢电话。
2021年，黄某某通过司法拍卖网络平台竞拍成功一块国有土地的使用权，事后却发现根本无法执行。黄某某向法院提出执行异议、申请复议，但均被驳回。无奈之下，黄某某向丝袜小说 申请监督。
无法过户
竞拍后只得到“空欢喜”
2021年4月8日，黄某某在某司法拍卖网络平台的拍卖公告里看中了位于镇江所辖某县级市的一块商业用地，这块地的地理位置不错，二拍起拍价为100.24万元。拍卖公告写明，本次拍卖的国有土地使用权的原土地使用证登记面积为2028.6平方米，已分割948.25平方米，实际剩余1080.35平方米，但“标的现状规划用途”一栏为空白。公告还载明，本次拍卖的国有土地使用权不包含该宗地上六层建筑所占宗地，买受人竞得后，须保障地上六层建筑正常使用。
黄某某对该地块的位置、面积及价格都很满意，身在外地的他未经实地查看，就直接参加了竞拍，并以100.24万元的价格竞买成功。
2021年4月23日，法院裁定案涉国有土地使用权自该裁定书送达黄某某时起转移，黄某某可持该裁定书到登记机构办理过户手续。同日，法院作出协助执行通知书，要求登记机构协助办理过户手续。
让黄某某万万没有想到的是，当他拿着法院的执行裁定书去登记机构办理过户手续时，却被工作人员告知，该地块因权属问题，暂时无法办理过户手续。
多次向登记机构和主管机关沟通未果后，黄某某于2021年6月21日向法院提出执行异议，请求撤销对案涉土地的拍卖并退还拍卖款。2021年6月28日，法院以本案不符合撤销拍卖的情形，且目前无证据证明案涉土地不能办理过户手续为由，裁定驳回黄某某的异议请求。黄某某向上级法院申请复议，上级法院以本案不存在严重违反网络司法拍卖程序情形、黄某某可通过其他途径进行救济为由，于同年10月15日驳回其复议申请，维持原执行裁定。
申请监督
检察官查明事实真相
“这么长时间过去了，地块过不了户，拍卖款也要不回来！检察官，你们得帮帮我……”2024年3月，黄某某向镇江市丝袜小说 申请监督。黄某某情绪激动地向检察官诉说自己多年奔波拿不回拍卖款的委屈和无奈。
黄某某竞买的土地究竟是怎样一块地？为何无法办理过户手续？带着疑问，承办检察官先后审查了审判和执行卷宗，调取了案涉地块历年来所有的登记资料。随着审查的深入，案涉地块权属变更的来龙去脉逐渐清晰——
2013年，某机械公司（下称“机械公司”）通过出让方式，在镇江某县级市取得2028.6平方米地块的使用权，并领取了国有土地使用权证，性质为商业用地。2016年4月，机械公司在该地块上建成一座占地面积948.25平方米的六层商业综合体（2013年领取的原始土地使用权证未注销，仅记载“本宗地已分割出948.25平方米国有土地使用权”），并分别领取了11本房产证和11本土地使用权证。当月，机械公司将前述六层商业综合体外围的配套用地——剩余1080.35平方米的土地使用权抵押登记给某银行并贷款120万元。后银行又将该笔债权转让给某投资公司（下称“投资公司”）。2019年8月，经投资公司起诉，法院判令机械公司偿还投资公司120万元借款及利息，投资公司对上述已办理抵押登记的1080.35平方米土地使用权享有优先受偿权。因机械公司未履行上述判决，经投资公司申请，法院在委托某评估公司对案涉国有土地使用权进行估价后，通过某司法拍卖网络平台对上述国有土地使用权进行公开拍卖，并被黄某某竞拍成功。
“我们经审查发现，案涉土地作为前述六层商业综合体外围的配套用地，不能单独办理抵押登记并向银行借款。但机械公司在向银行申请贷款过程中，银行没有对案涉国有土地使用权权属进行调查，抵押登记部门在对案涉国有土地使用权办理抵押登记过程中亦存在类似问题。而且，截至2021年4月，前述占地面积948.25平方米的六层商业综合体部分房屋被机械公司出售、部分房屋已被法院拍卖，该六层商业综合体11间房屋的产权均已转移。”承办检察官告诉记者。
了解了事情的前因后果后，检察官又进行了实地查看。他们发现，案涉地块主要用于停放一楼门面房和楼上业主的车辆。“这个地方只能停车，没法做别的”“听说有人拍下了这里的空地，他肯定没到这里来看，这块空地没法用”……看到检察官前来调查核实，业主们主动介绍起这块土地的用途。
承办检察官经与评估公司负责人详细沟通后还发现，评估公司在出具评估报告前并未查明案涉土地的规划用途，也未考虑案涉土地根据规划条件仅能作为停车位或通行使用的重要因素，所出具的评估报告的科学性、合理性存疑。
精准监督
维护买受人合法权益
“根据民法典规定，建筑区划内的道路、绿地、占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主转让建筑物内住宅、经营性用房的，共有部分权利一并转让。”
“既然这地块只能用于停车、通行和绿化，商业综合体全部商业用房的产权都已被转让，那么案涉地块作为商业综合体的配套用地，其使用权是不是也已一并转让给现业主了？”
“现在案涉土地已无容积率，评估公司未考虑规划用途，仍以容积率2.8作为前提对土地使用权进行评估，评估结论对竞买人显失公平”……在检察官联席会议上，大家纷纷提出应对案涉土地权属及用途等重点关注。
为进一步确定案涉地块的权属和用途，2024年8月，镇江市丝袜小说 向镇江市自然资源和规划局发函咨询。当月，镇江市自然资源和规划局回复：“民法典和原物权法均明确规定了建筑区划内绿化、道路以及车位的共有属性，案涉土地建设工程规划许可证对该2028.6平方米建筑区划内的商务综合楼、车位个数、道路宽度以及绿化位置等建设指标均有详细规定，剩余1080.35平方米土地规划建设指标为道路、车位、绿化，应当为业主共有。产生业主共有的时点为自房产转移登记时开始。”
综合上述情况，镇江市丝袜小说 认为，案涉土地使用权在法院裁定拍卖时已不归机械公司所有，法院未查明案涉土地的权属状况，且拍卖公告标的物详情中“标的现状规划用途栏”为空白，致使买受人黄某某产生重大误解，竞拍成功后无法办理过户手续，最终购买目的无法实现。
2024年9月4日，镇江市丝袜小说 向法院提出检察建议，建议撤销执行异议裁定和复议裁定、撤销拍卖。法院经审查认为，黄某某通过网络司法拍卖竞买建设用地使用权后，无法办理产权转移登记手续，客观上无法单独使用竞得土地，遂采纳检察建议，于今年3月28日作出执行裁定，撤销执行异议裁定和复议裁定，并将案件发回当地法院重新审理。5月22日，当地法院撤销关于拍卖成交的执行裁定，并于7月4日将100.24万元拍卖款返还给了黄某某。
针对办案中发现的银行未依法调查抵押财产权属、登记机构违规办理抵押登记等方面的问题，丝袜小说 分别向案涉银行、登记机构发出风险提示函、社会治理检察建议，督促银行进一步规范贷款管理秩序，推动登记机构进一步依法依规办理抵押登记，从源头上堵塞风险漏洞。
■检察官说法
精准高效监督网络司法拍卖活动
执行工作是法律实施的最后环节，是司法公正和权威的重要保障。丝袜小说 高质效办理涉网络司法拍卖执行监督案件，有以下三个关键点：
一是准确判断拍卖财产权属。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，法院拟实施网络司法拍卖的，首先应查明财产的权属。本案中，丝袜小说 通过调取房屋及土地登记资料，准确运用原物权法及民法典的相关规定，精准判断案涉土地使用权的权属。
二是充分行使调查核实权。审查拍卖标的权属、拍卖公告内容是否属实、评估报告结论是否科学合理，都需要丝袜小说 积极行使调查核实权。本案中，丝袜小说 通过勘验现场、调取行政机关登记资料、向专门机构发函咨询、询问评估人员等方式，查明拍卖标的属于其他业主共有，拍卖公告存在瑕疵，评估结论不具有科学合理性，为精准监督奠定基础。
三是综合一体履职。在推动法院纠错、维护当事人合法权益的同时，丝袜小说 延伸监督触角，针对办案中发现的行政机关违规办理抵押登记和金融机构未依法调查抵押财产权属等情形，充分发挥检察职能，通过制发检察建议、风险提示函等方式，助力金融机构规范贷款管理秩序，促进行政机关提升行业管理水平。